賃貸 vs 購入 計算機
税金、手数料、減価償却を考慮して、日本における賃貸とマイホーム購入の長期的な経済的影響を比較します。
YenWise Editorial
在日外国人向けパーソナルファイナンス調査
この家賃 vs 購入シミュレーターについて
日本で「借り続けるか、買うか」を、同じ年間住居予算の天井の下で比較します。家賃側の更新料・初期費用、購入側のローン利息・固定資産税・修繕積立・管理費・取得費用、建物の減価、売却時コストなどを織り込み、余った資金を設定利回りで運用した「総資産」の差を見ます。日本の住宅比較で見落とされがちなのは、賃貸の更新料・初期費用、購入の取得費・売却コスト、マンションの修繕積立の値上げ、木造の減価です。月々の支払だけを比べると、購入が有利に見えすぎることがあります。本モデルは総資産の経路で、その錯覚を減らすことを狙っています。
単純な月々キャッシュアウトの比較ではなく、資産形成の分岐年を意識したモデルです。金利・頭金・耐用年数（木造／RC）・計画年数を動かし、感度を確認できます。地価や家賃の将来パスは仮定であり、楽観的な上昇だけを信じない設計思想です。金利は変動・固定でリスクの質が違います。シミュレーションでは単一金利を置くため、変動金利の上昇シナリオは利用者が高めの金利を別途入力して確認してください。
在留期間が読みにくい在日外国人にとって、35年ローン前提のまま買うリスクは大きいです。短い計画年数・高い売却コストのシナリオも必ず試し、流動性とオプション価値を意識してください。在留資格や家族計画が不安定な場合、買いやすさ（流動性）と売りのコストが重要です。駅距離・築年・管理状況など定性情報は、数字の外で必ず評価してください。
地価上昇を海外の都市のように楽観視しすぎないこと、賃貸の更新料・初期費用を忘れないことが、日本特有の落とし穴です。管理組合の状況や災害リスクは数値化しきれないため、現地確認が不可欠です。購入後の「住み替えコスト」は、想定より高くつくことが多いです。短い保有年数で不利でも、長期で逆転するケースと、その逆があります。必ず複数の計画年数を試してください。
結果は教育・計画用です。住宅ローン審査、重要事項説明、契約条件、心理的な「住み心地」の代わりにはなりません。数字はFPやローン担当との会話のたたき台にしてください。
こんな方におすすめ
日本で中長期の住まいを検討している在日外国人・帰国予定が未定の方。
マンション購入と賃貸継続で、どちらが資産を残しやすいかの第一近似が欲しい方。入力する数字は「いま分かっている最良の見積」で構いません。後から年収や家族構成が変わったら、同じページを開いて条件だけ更新し、以前の結論がまだ妥当かを見直してください。計画は一度作って終わりではなく、年に数回の再計算が実務的です。
ビザや転職で居住地が変わり得る場合は、売却しやすい物件前提・短い保有期間のシナリオを優先してください。
- •賃貸更新が続き、購入を検討し始めた方
- •頭金とローン条件の目安を試したい方
- •修繕積立・管理費を織り込んだ比較がしたい方
- •出国可能性を織り込んだ保有年数で試したい方
使い方と計算の流れ
物件価格、金利、頭金、家賃、修繕・管理、保険、計画年数、運用利回りなどを入力します。入力のたびに年次表が更新されます。分岐年だけでなく、途中年のキャッシュ負担（子育て期など）も家計と照合してください。
毎年、家賃経路と購入経路の持ち出しを比べ、大きい方を予算天井として両方に割り当て、余りを運用に回す方式です。運用利回りは「余ったお金を何もしない」より楽観的な前提になりがちです。0%やインフレ調整後の低い利回りでも一度試すと、結論が頑健か分かります。
ローンは月次償却、建物は法定耐用年数目安の定額減価、税額控除の上限年数などは設定可能な既定値を持ちます。
年次表で総資産の推移と分岐のイメージを確認できます。
入力はブラウザ内です。金融機関の審査シミュレーターとは目的が異なります。
計算方針とレビュー
家賃と購入で同じ年間住居予算の天井を置き、余った分を設定利回りで運用する方式です。ローンは月次元利、建物は法定耐用年数に沿った定額減価、固定資産税や住宅ローン控除は日本でよく使う既定値を編集可能にしています。
金利環境や税制（住宅ローン控除）の変化、モデル改訂時にレビューします。最終確認日はバイラインに表示します。住宅ローン控除の制度が改正された場合は既定値と説明を見直します。自治体の助成や事業者のキャンペーンはモデル外です。
地価・家賃の将来パスは仮定です。楽観的な値上げ・値上がりだけを信じないでください。YenWise編集チームは、公開されている法令・通達・統計・機構の案内を参照して説明と計算の枠組みを維持します。個別の許可・納付・契約の結果を保証するものではなく、教育と計画のための補助線です。最終確認日はページ上部のバイラインに表示します。
- •予算天井＋総資産の比較枠組み
- •ブラウザ内計算
- •最終確認日の表示
限界と注意点
物件の流動性、事故物件、管理組合の状況、災害リスクは数値化していません。住宅の「効用」（通勤時間、学区、騒音）は金額化していません。数字が拮抗するなら、生活の質を優先する判断も合理的です。
住宅ローンの審査金利・団信・諸費用の見積は金融機関により大きく異なります。本ツールは一般的なケースを中心に簡略化しています。例外が多い制度（特殊な控除、自治体独自の扱い、勤務先固有の手当）では、結果が実態と乖離し得ます。その場合は、画面の内訳を手がかりに一次資料（明細・通知・規約）へ戻り、必要なら専門家に確認してください。
定期借家・サブリース・社宅制度は個別契約が優先します。
購入はライフプランと在留資格の安定性が前提です。数字だけで決めないでください。
うまく使うためのヒント
必ず「短い保有期間」シナリオを一度は実行してください。購入を選ぶ場合でも、緊急予備費と出国時の売却シナリオを別途持つと安全です。
- •更新料・初期費用を家賃側に忘れず入れる
- •売却コストを甘く見ない
- •修繕積立の値上げを見込んだ感度を試す
- •運用利回りは保守的な値も併用する
- •ビザ更新・転職の予定と保有年数を揃える
- •結果をFPや住宅ローン担当との会話のたたき台にする結果を保存する習慣（スクリーンショット、表計算への転記、URL共有）を付けておくと、家族や専門家との相談がスムーズになります。